Le DPE à Saint-Étienne
Mis à jour : septembre 2026
En bref
Sur les 59 874 DPE stéphanois publiés, 20 503 logements sont classés E, F ou G, soit 34,2 % du parc. Dans une ville où le loyer d'annonce s'établit à 11,44 € le mètre carré, le plus bas de notre réseau, l'équation des travaux y est plus serrée qu'ailleurs.
Un tiers du parc sur la trajectoire
20 503 logements stéphanois relèvent du calendrier d'interdiction. 14 244 portent la seule lettre E, 4 333 sont en F, et 1 926 en G, déjà écartés des nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025.
En proportion comme en volume, Saint-Étienne figure parmi les villes les plus exposées que nous ayons mesurées.
Et le loyer le plus bas du réseau
Le loyer d'annonce observé s'établit à 11,44 € le mètre carré pour un appartement d'une à deux pièces. Aucune commune que nous suivons ne descend aussi bas ; Cannes et Versailles sont deux fois plus chères.
Ce chiffre change tout l'arbitrage. Une isolation de façade coûte le même prix à Saint-Étienne qu'à Annemasse, mais le revenu locatif qui la finance y est moitié moindre. Le temps de retour double mécaniquement.
Ce que cela implique concrètement
Sur un marché de ce niveau, engager des travaux lourds sans savoir précisément d'où l'on part est un risque réel. Une rénovation mal calibrée peut représenter une part considérable de la valeur du bien.
D'où l'importance de la première étape : établir le point de départ exact, et vérifier si une partie de la mauvaise note tient à un défaut réel ou à une absence de justificatif. Les deux cas n'appellent pas la même dépense.
Le plus grand parc d'après-guerre du réseau
24 920 logements stéphanois relèvent de la période 1948-1974, soit 41,6 % du parc, l'une des parts les plus fortes du réseau pour une seule génération. Ils affichent 74 % de murs notés « insuffisants ».
S'y ajoutent 20 689 logements antérieurs à 1948, deuxième cohorte ancienne du réseau derrière Nancy. Ensemble, ces deux générations représentent plus de trois quarts du parc diagnostiqué.
Le bâti ancien s'en tire nettement mieux
56,9 % pour l'avant-1948, contre 74 % pour l'après-guerre : dix-sept points d'écart en faveur du plus ancien.
Ce résultat de 56,9 % est même remarquable pour cette génération, à peine au-dessus de la moyenne nationale toutes époques confondues. Le bâti de pierre stéphanois, épais, ralentit les échanges thermiques sans remplacer un isolant. Le centre ancien fait l'objet d'une page distincte.
Après 2000, le parc change de nature
Les 505 logements de 2001-2005 tombent à 2,6 % de murs insuffisants, ceux de 2006-2012 et d'après 2013 à 4,1 %.
Ces effectifs restent modestes : Saint-Étienne a peu construit récemment. Mais le contraste avec les 74 % de l'après-guerre situe précisément où se joue l'enjeu local, et il ne se joue pas dans le neuf.
Une note qui ne mesure pas toujours le bâti
Il faut savoir lire une mention défavorable pour ne pas surinvestir. Elle ne dit pas toujours qu'un mur est nu ; elle dit parfois qu'on n'a pas su prouver le contraire.
Le diagnostiqueur travaille sans démonter, et la méthode lui impose alors une valeur unique de 2,5 W/(m².K). Sur vingt-cinq mille logements d'après-guerre dont beaucoup ont été repris depuis, la part des deux situations est impossible à départager sans les documents.
Les documents à retrouver en priorité
Ceux qui nomment un matériau et donnent une épaisseur. Une facture d'entreprise, un devis accepté, une notice de constructeur, un dossier d'aide publique : tous conviennent, aucun ne peut être remplacé par une déclaration orale.
93,1 % des logements stéphanois diagnostiqués sont des appartements. Le syndic conserve donc une part décisive du dossier : votes d'assemblée portant sur l'isolation, carnet d'entretien, diagnostic technique global.
La lettre E déclenche déjà une obligation
Depuis le 1er janvier 2025, vendre une maison individuelle ou un immeuble entier classé E impose de fournir un audit énergétique en plus du diagnostic.
Avec 14 244 logements stéphanois dans cette lettre, l'obligation touche très largement. Ce document ne vaut que cinq ans, contre dix pour le DPE, et coûte plusieurs centaines d'euros.
Quand commander le diagnostic
Vendre ou louer l'impose, et la classe doit figurer dans l'annonce dès sa parution. Le document se prépare donc avant la mise en marché.
La page passoires thermiques détaille les situations concernées, et notamment le fait qu'un contrat de location en cours se poursuit jusqu'à son renouvellement.
Le budget du diagnostic
Sur un marché où chaque euro compte, le regroupement des diagnostics dans une visite unique est le premier levier d'économie : commander séparément revient à payer plusieurs déplacements. La page prix d'un DPE à Saint-Étienne donne les ordres de grandeur.
L'intervention dure une à deux heures et le rapport suit sous trois jours ; c'est l'obtention du créneau qui allonge le calendrier.
Le dossier stéphanois au complet
Trois vérifications s'imposent avant de retenir un professionnel, toutes disponibles sur l'annuaire officiel du ministère : certification en cours de validité, indépendance vis-à-vis du vendeur et de l'agence, assurance de responsabilité civile professionnelle.
L'état des risques porte le risque minier hérité du bassin houiller et le radon. Le repérage amiante concerne le bâti antérieur à juillet 1997, soit l'essentiel du parc. Le document rejoint ensuite le dossier pour vendre ou pour louer.
Questions fréquentes
Combien de logements stéphanois sont concernés par le calendrier ?
20 503, soit 34,2 % du parc. 1 926 en G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; 4 333 en F basculeront en 2028 ; 14 244 en E suivront en 2034. En proportion comme en volume, Saint-Étienne figure parmi les villes les plus exposées de notre réseau.
Pourquoi le loyer bas change-t-il l'arbitrage ?
Le loyer d'annonce s'établit à 11,44 € le mètre carré, le plus bas de notre réseau. Une isolation de façade coûte le même prix qu'ailleurs, mais le revenu locatif qui la finance y est moitié moindre qu'à Cannes ou Versailles : le temps de retour double mécaniquement.
Le bâti ancien stéphanois est-il pénalisé ?
Nettement moins que l'après-guerre. Les 20 689 logements d'avant 1948 affichent 56,9 % de murs « insuffisants », contre 74 % pour les 24 920 de 1948-1974. Le résultat de 56,9 % est même remarquable pour cette génération, à peine au-dessus de la moyenne nationale toutes époques confondues.
Faut-il engager des travaux avant de faire diagnostiquer ?
L'inverse. Sur un marché de ce niveau, une rénovation mal calibrée peut représenter une part considérable de la valeur du bien. Établir le point de départ exact permet de vérifier si la mauvaise note tient à un défaut réel ou à une absence de justificatif : les deux cas n'appellent pas la même dépense.
Faut-il un audit énergétique pour vendre à Saint-Étienne ?
Pour une maison individuelle ou un immeuble entier classé E, F ou G, oui, en plus du DPE. L'obligation vise les F et G depuis avril 2023 et les E depuis le 1er janvier 2025. Avec 14 244 logements stéphanois classés E, elle touche très largement.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.