Passoire thermique à Saint-Étienne : le guide du propriétaire bailleur

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. À Saint-Étienne comme partout en métropole : plus de nouveau bail pour un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, extension aux F au 1er janvier 2028, puis aux E au 1er janvier 2034.

Ce calendrier n'a pas bougé : la proposition de loi Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025 pour l'assouplir, n'a jamais été adoptée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, ces trois dates restent le droit applicable.

Que risque un bailleur stéphanois qui loue quand même un G ?

Aucune amende automatique : le levier appartient au locataire. Un G mis en location est juridiquement non décent, et l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'en exiger la mise en conformité, à l'amiable puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement.

S'y ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, impossible d'indexer ou d'augmenter le loyer d'un F ou d'un G, même entre deux locataires. Saint-Étienne ne pratique aucun encadrement des loyers, mais ce gel national s'y applique. Dans une ville à 58,6 % de locataires, l'exposition est réelle : relocation bloquée, rentabilité figée.

10,6 % de passoires : un taux au-dessus de la moyenne

Sur les 57 395 DPE enregistrés par l'ADEME à Saint-Étienne depuis juillet 2021, 7,3 % ressortent en F et 3,3 % en G : 10,6 % de passoires. Deux causes se cumulent : un bâti hérité du XIXe industriel, immeubles ouvriers du centre ancien aux murs peu isolés et menuiseries d'origine, décortiqué dans notre dossier sur le DPE du bâti ouvrier ; et un climat continental d'altitude (zone H1, environ 500 m) au chauffage qui plombe l'étiquette.

Paradoxe stéphanois : l'immobilier le moins cher des grandes villes françaises (autour de 1 220 €/m² en appartement, à titre indicatif) offre des rendements locatifs élevés, mais ce prix bas reflète souvent un bâti énergivore. Répartition détaillée sur les classes du DPE, analyse de l'année dans notre point 2026.

Dérogations : ce que les textes permettent vraiment

Le décret du 18 août 2023 prévoit trois cas où le juge ne peut pas condamner le bailleur à des travaux. Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : dans les sites patrimoniaux remarquables stéphanois (Crêt-de-Roc, Couriot-Manufacture), l'architecte des Bâtiments de France écarte souvent l'isolation des façades par l'extérieur. Blocage de copropriété : parties privatives traitées, résolutions proposées en assemblée générale mais rejetées. Risque de dégradation du bâti, à faire attester.

La loi du 9 avril 2024 a ajouté un sursis quand des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés. Aucune dérogation ne rend toutefois le logement décent ni ne dégèle le loyer : archivez procès-verbaux, avis de l'ABF et attestations.

Par où commencer quand votre logement est classé F ou G ?

Vérifiez d'abord la validité du diagnostic : les DPE d'avant juillet 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2025 ; refaites un DPE si besoin (90 à 120 € à titre indicatif). Vérifiez ensuite la surface, un point décisif dans une ville d'environ 27 000 étudiants : l'arrêté du 25 mars 2024 a recalibré le DPE des 40 m² et moins, et l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette pour les diagnostics de juillet 2021 à juin 2024. Un studio en location étudiante peut ainsi quitter la classe G sans travaux.

Si la classe F ou G se confirme, avancez dans cet ordre :

• Commandez un audit énergétique : il hiérarchise les travaux et estime le gain de classe de chaque scénario.
• Ciblez les travaux compatibles avec le bâti : isolation par l'intérieur, combles, planchers bas, régulation du chauffage ; avant de percer dans un immeuble d'avant juillet 1997, pensez au repérage amiante.
• En copropriété (près de 87 % du parc stéphanois), le DPE collectif, imposé par paliers aux copropriétés d'avant 2013 (plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 en 2025, toutes depuis 2026), aide à faire voter les travaux communs.
• Après le chantier, faites établir un nouveau DPE pour acter la classe gagnée, puis actualisez votre dossier de location.

Les aides en 2026 et le guichet local

MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, sous conditions d'engagement de location. Ses barèmes évoluant au fil des lois de finances, nous ne citons volontairement aucun montant : vérifiez sur https://france-renov.gouv.fr. Éco-prêt à taux zéro et certificats d'économies d'énergie complètent le tour de table.

Atout local : Rénov'actions42, le service public de la rénovation énergétique de la Loire soutenu par Saint-Étienne Métropole, accompagne gratuitement les bailleurs du premier conseil au plan de financement (permanences rue Balaÿ, https://www.renovactions42.org). Chaque classe regagnée se traduit vite en loyer sécurisé et en valeur de revente.

Vendre plutôt que rénover : l'arbitrage stéphanois

Si le chantier est irréaliste (copropriété bloquée, contraintes patrimoniales, budget), vendre un F ou un G reste légal, même occupé. Pour une maison ou une monopropriété classée F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023, obligation étendue à la classe E depuis le 1er janvier 2025 ; un appartement en copropriété y échappe, le dossier de vente habituel suffit.

Particularité locale : l'état des risques signale le risque minier des anciennes galeries de charbon et le radon de catégorie 3, détaillé dans notre article sur le radon du Massif central. Une passoire se négocie avec une décote, mais le marché le plus abordable des grandes villes garde des acheteurs prêts à rénover. L'arbitrage tient en une soustraction : travaux nets d'aides d'un côté, décote de l'autre.